Wie wir unser Haus in Schweden gekauft haben – ohne es vorher gesehen zu haben
Ein eigenes Haus in Schweden – das war schon lange ein Traum meines Mannes. Nicht unbedingt, um irgendwann komplett auszuwandern, sondern um einen Ort zu haben, an den wir immer wieder zurückkommen können. Einen Platz, an dem man nicht nur Urlaub macht, sondern wirklich Zeit verbringt. 2021 beschlossen wir schließlich, aus diesem Traum ein echtes Projekt zu machen.
Was wir damals über einen Hauskauf in Schweden wussten? Eigentlich nicht besonders viel.
Deshalb entschieden wir uns für einen Makler, der deutsche Käufer beim Immobilienkauf in Schweden unterstützte. Er half bei Exposés, vermittelte Häuser, hatte teilweise selbst Immobilien im Angebot und war vor allem unser Ansprechpartner für all die Fragen, die plötzlich auftauchten.
Heute würde man wahrscheinlich vieles davon erst einmal mit einer KI recherchieren. 2021 war das noch keine wirkliche Option. Für uns war es deshalb Gold wert, jemanden fragen zu können: Worauf müssen wir achten? Ist das normal? Und wie funktioniert das hier überhaupt?
Drei Entscheidungen konnte uns allerdings auch der beste Makler nicht abnehmen:
Wie viel wollen wir ausgeben?
Wo in Schweden soll das Haus liegen?
Und wie renovierungsbedürftig darf es sein?
Erst einmal das Budget klären
Bevor wir uns ernsthaft Häuser anschauen konnten, mussten wir wissen, was wir überhaupt ausgeben können. Eine Finanzierung über eine schwedische Bank war für uns als in Deutschland lebende Käufer ohne schwedische Personnummer und ohne Einkommen in Schweden damals keine praktikable Lösung.
Also blieben im Grunde einige Möglichkeiten: Eigenkapital, Geld aus der Familie, ein Kredit in Deutschland oder die zusätzliche Beleihung einer vorhandenen Immobilie. Da wir bereits ein Haus in Deutschland hatten, entschieden wir uns für eine Kombination aus Eigenkapital und zusätzlicher Beleihung unseres Hauses.
Damit stand unser Budget fest: rund 100.000 Euro. Und damit konnten wir endlich konkret suchen.
Aber wo in Schweden?
Mein Mann war früher häufig in der Region um Värnamo gewesen und kannte die Gegend gut. Für regelmäßige Fahrten war uns das damals mit unserem noch kleinen Sohn allerdings etwas zu weit. Wir wohnen in Rostock, ungefähr zehn Minuten vom Fährhafen entfernt. Die Fähre nach Trelleborg braucht rund sechs Stunden und danach wollten wir möglichst nicht noch ewig im Auto sitzen.
Unsere Grenze war deshalb ungefähr: drei bis vier Stunden Fahrt ab Trelleborg.nDamit konzentrierten wir uns auf Skåne und das südliche Småland. Wir verglichen Angebote, Preise und Regionen und irgendwann zog es uns immer stärker in die Gegend zwischen Växjö und Kalmar. Hier passte für uns das Verhältnis aus Natur, Lage und Immobilienpreisen. Vor allem konnten wir in unserem Budget noch Häuser finden, die nicht vollständig renoviert werden mussten. Zumindest theoretisch.
Unser erstes Haus in Orrefors
Eines der ersten Häuser, die wir uns ernsthaft anschauten, stand in Orrefors.
Der Einstiegspreis lag bei ungefähr 600.000 SEK und auf den ersten Blick sah es interessant aus.
Vor Ort kam allerdings recht schnell Ernüchterung auf.
Das Haus lag mitten in einem Wohngebiet, der Keller war feucht, die Fenster hatten teilweise Schimmelspuren und insgesamt war klar: Hier würde einiges an Arbeit auf uns warten.
Gleichzeitig lernten wir eine Besonderheit des schwedischen Immobilienmarktes kennen: Viele Häuser werden über ein Bieterverfahren – die Budgivning – verkauft.
Der Preis in der Anzeige ist dabei ein Ausgangspreis, aber nicht zwingend der Preis, für den das Haus am Ende verkauft wird. Interessenten geben ihre Gebote ab und der Verkäufer entscheidet letztlich, wem er das Haus verkauft. Bei unserer Suche hatten wir außerdem ziemlich schnell den Eindruck, dass besonders viele Deutsche unterwegs waren. Und zumindest bei den Häusern, die uns interessierten, bedeutete das meistens:
Der Preis ging nach oben, da Deutsche ganz andere Summe für Häuser gewohnt sind. Das Haus in Orrefors wurde schließlich für ungefähr 900.000 SEK verkauft.
Wir waren raus. Im Nachhinein waren wir darüber ziemlich froh. Bei dem Renovierungsbedarf wäre der Kaufpreis nur der Anfang gewesen.
Noch ein Haus. Und noch eins.
Danach folgten weitere Besichtigungen.
Unter anderem fanden wir ein wirklich hübsches Sommerhaus, bei dem wir tatsächlich mitboten. Wir hatten uns schon ein bisschen darin gesehen. Und dann wurden wir überboten. Wieder von Deutschen.
Irgendwann begann ich deshalb, zusätzlich selbst auf schwedischen Immobilienseiten zu suchen.
Unser Makler blieb unser Ansprechpartner und prüfte die Unterlagen, aber warum sollten wir nicht selbst schauen, was gerade neu auf den Markt kam?
Und irgendwann tauchte ein Haus in einem kleinen Ort auf, von dem wir vorher vermutlich noch nie gehört hatten:
Målerås.
Und plötzlich war da dieses Haus
Dieses Haus hatte von Anfang an etwas. Kein spektakuläres Anwesen, kein Luxusobjekt und auch keine perfekte Hochglanzimmobilie. Es war einfach gemütlich. Die Terrasse. Der Garten. Die Küche. Die Fußböden. Renoviert. Die vielen kleinen liebevollen Details.
Man sah schon auf den Bildern, dass die bisherigen Eigentümer sehr viel selbst gemacht hatten. Sie waren offensichtlich große Fans von Upcycling und hatten vieles mit viel Liebe renoviert und gestaltet. Genau das gefiel uns.
Ich forderte das Exposé an und schickte es an unseren Makler. Er prüfte die Unterlagen und sah zunächst nichts, was grundsätzlich gegen das Haus sprach. Bei schwedischen Häusern sollte man trotzdem genauer hinschauen. Feuchtigkeit im Keller, Dach, Heizung, Wasser und Abwasser, Elektrik oder bei älteren Häusern auch Baumaterialien wie Asbest können wichtige Themen sein. Außerdem hat der Käufer in Schweden eine weitreichende Untersuchungspflicht. Bei unserem Haus waren die größeren bekannten Punkte überschaubar: Die Heizung war alt. Das Dach, die Türen und die Fenster ebenfalls. Das konnte irgendwann teuer werden, aber ansonsten war das Haus bereits sehr umfangreich renoviert.
Neue Küche, neues Badezimmer, Fußböden, Malerarbeiten, Terrasse und Außenanlagen – vieles von dem, was man heute auf unseren Bildern sieht, war damals schon vorhanden. Also beschlossen wir: Wir bieten mit. Obwohl wir das Haus bis dahin noch nie betreten hatten.
650.000 SEK – und los ging es
Der Ausgangspreis lag bei 650.000 SEK.
Bei diesem Haus konnten wir ganz unkompliziert über SMS mitbieten.
Und dann begann das bekannte Spiel.
Wir gaben ein Gebot ab. Der andere Interessent erhöhte. Wir erhöhten. Er erhöhte.
Und natürlich war unser Gegenbieter wieder ein Deutscher. Zumindest entwickelte sich das langsam zu unserer ganz persönlichen Schwedenhaus-Comedy. Wir gingen immer wieder um 10.000 SEK nach oben. Er bot mit. Irgendwann standen wir bei 810.000 SEK.
Meine absolute Schmerzgrenze lag bei 900.000 SEK. Und langsam hatte ich keine Lust mehr, immer nur darauf zu warten, dass der andere uns erneut überbot.
Dann machen wir eben ein direktes Angebot
Also fragte ich unseren Makler:
Können wir den Verkäufern nicht einfach ein Angebot machen?
900.000 SEK. Dafür kaufen wir jetzt. Oder wir steigen aus und der Verkäufer bekommt 810.000 SEK. Und tatsächlich: Die Verkäufer ließen sich darauf ein.
Das ist übrigens etwas, was beim schwedischen Hauskauf durchaus möglich ist. Ein Bieterverfahren ist keine starre Auktion und der Verkäufer muss nicht zwingend einfach immer auf das nächste höhere Gebot warten.
Man kann auch direkt ein Angebot machen. Häuser können über Kontakte verkauft werden oder ein Verkäufer entscheidet sich für einen Käufer, bevor sich das Bieterverfahren weiter hochschaukelt. In unserem Fall funktionierte es. 900.000 SEK. Wir bekamen den Zuschlag.
Nur ein kleines Detail fehlte noch: Wir hatten das Haus immer noch nie in echt gesehen.
Ein Haus kaufen, das man nur aus dem Internet kennt
Im Nachhinein klingt das tatsächlich etwas verrückt.
Wir hatten Fotos. Wir hatten das Exposé. Wir hatten die Unterlagen. Unser Makler hatte alles geprüft. Aber wir waren noch nie durch die Haustür gegangen. Deshalb vereinbarten wir für Dezember einen Termin in Schweden. Dort sollten die Besichtigung und – wenn alles passte – die Vertragsunterzeichnung stattfinden.
Und tatsächlich: Das Haus sah genauso aus wie auf den Bildern. Natürlich sah man vor Ort Dinge, die Fotos nicht unbedingt vermitteln. Die Heizung war wirklich alt. Das Dach ebenfalls. Aber genau das wussten wir. Ansonsten machte das Haus einen richtig guten Eindruck. Nicht perfekt. Aber unseres. Zumindest fühlte es sich schon so an.
Hauskauf ohne deutschen Notartermin
Auch beim Kaufvertrag unterscheidet sich Schweden deutlich von Deutschland. Für einen normalen Hauskauf braucht man dort keine notarielle Beurkundung wie bei uns. Wir gingen beim Makler gemeinsam die Unterlagen durch und unterschrieben dort den Kaufvertrag. Auch die Maklerkosten mussten wir nicht bezahlen, da der Verkäufer den Makler beauftragt hatte.
Zusätzlich zum Kaufpreis kamen für uns deshalb im Wesentlichen noch die staatlichen Kosten für die Eigentumseintragung hinzu.
Die sogenannte Lagfart kostet für Privatpersonen grundsätzlich 1,5 Prozent Stempelsteuer auf die maßgebliche Berechnungsgrundlage plus eine Bearbeitungsgebühr.
Bei einem Kaufpreis von 900.000 SEK ergibt das – vereinfacht gerechnet, sofern kein höherer steuerlicher Bewertungswert zugrunde gelegt wird:
Kaufpreis: 900.000 SEK
Stempelsteuer 1,5 %: 13.500 SEK
Gebühr Lagfart: 825 SEK
Nebenkosten daraus: 14.325 SEK
Im Vergleich zu einem deutschen Immobilienkauf waren die klassischen Kaufnebenkosten für uns damit ziemlich überschaubar.
Zehn Prozent Anzahlung – und dann erst einmal warten
Nach der Vertragsunterzeichnung mussten wir zunächst eine Anzahlung von zehn Prozent leisten. Der Rest des Kaufpreises wurde später fällig. Die Übergabe selbst sollte allerdings erst im Sommer 2022 stattfinden.
Die bisherigen Eigentümer warteten noch darauf, ihr neues Haus beziehen zu können und für uns war das völlig in Ordnung.
Also hieß es erst einmal: Warten. Im Juni 2022 fand schließlich die Übergabe statt.
Wir gingen alles gemeinsam durch, es gab ein umfangreiches Übergabeprotokoll, die Schlüssel wechselten den Besitzer und aus unserem etwas verrückten Immobilienprojekt wurde endgültig Realität.
Ab Sommer 2022 waren wir tatsächlich: Schwedenhausbesitzer.
Würden wir es heute wieder so machen?
Vielleicht nicht jeden einzelnen Schritt. Heute ist es sehr viel einfacher, sich selbst Informationen zu beschaffen, Unterlagen übersetzen zu lassen oder schwedische Begriffe und Abläufe zu verstehen. 2021 war unser Ansprechpartner deshalb für uns unglaublich hilfreich. Und auch wenn unsere Geschichte ein bisschen danach klingt, als hätten wir einfach spontan irgendein Haus aus dem Internet gekauft, ganz so war es natürlich nicht.
Wir hatten vorher unser Budget geklärt. Wir hatten die Region eingegrenzt. Wir kannten unsere finanzielle Schmerzgrenze. Wir ließen die Unterlagen prüfen. Und wir wussten, dass irgendwann größere Investitionen wie Heizung und Dach auf uns zukommen könnten.
Was wir nicht gemacht haben: Auf das perfekte Haus warten. Denn wahrscheinlich hätten wir es dann nie gefunden.
Unser Haus war nicht perfekt. Aber es fühlte sich von Anfang an richtig an. Aus einer Immobilienanzeige in einem kleinen schwedischen Ort, von dem wir vorher kaum etwas wussten, wurde unser zweites Zuhause.
Und aus dem Gedanken:
„Vielleicht könnten wir irgendwann mal ein Haus in Schweden haben.“
wurde irgendwann ganz selbstverständlich:
„Wann fahren wir wieder nach Målerås?“
Manchmal beginnt ein Abenteuer eben nicht mit einem perfekten Plan.
Sondern mit einem Exposé im Internet und einem ziemlich spontanen Angebot.
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